20 out 2026 · Fiscal
STF decide que empresa imobiliária não paga ITBI ao integralizar imóvel no capital social (Tema 1.348)
Em repercussão geral, o STF concluiu que a imunidade do ITBI na integralização de capital vale também para empresas de compra, venda ou locação de imóveis, até o valor do capital subscrito.
O Supremo Tribunal Federal concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento que discutia se empresas com atividade imobiliária precisam pagar ITBI quando recebem imóveis dos sócios para formar o capital social. Por maioria, a Corte decidiu que não: a imunidade prevista na Constituição vale também para essas empresas.
A decisão foi tomada no Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral, relatado pelo ministro Edson Fachin. O caso concreto envolvia uma administradora de bens cobrada pela Prefeitura de Piracicaba (SP). Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Como o tema tem repercussão geral, a tese deve ser seguida por todos os juízes e tribunais do país, e mais de 300 processos que aguardavam o julgamento voltam a andar.
O ponto em discussão
O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição diz que não incide ITBI sobre a transferência de bens para integralizar capital social, nem sobre fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas. A parte final do dispositivo abre uma exceção para empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil.
Muitos municípios aplicavam essa exceção também à integralização de capital e cobravam o imposto das imobiliárias e das holdings patrimoniais que alugam imóveis. A maioria do STF entendeu que a exceção da atividade imobiliária só alcança as operações de fusão, incorporação, cisão e extinção, e não a integralização.
O que muda na prática
- O sócio que transfere imóvel para integralizar o capital de empresa de compra, venda ou locação de imóveis não precisa recolher ITBI sobre essa transferência, dentro do limite do capital.
- A imunidade vale só até o valor do capital social integralizado. Se o imóvel for transferido por valor maior que o capital subscrito, a diferença continua sujeita ao ITBI, como o STF já havia decidido no Tema 796.
- Fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas imobiliárias continuam fora da imunidade quando a atividade imobiliária for preponderante.
- A ressalva para simulação ou fraude continua valendo: a operação precisa ter propósito real e estar bem documentada.
O que a empresa deve fazer agora
Quem está montando uma holding patrimonial ou uma empresa de locação deve revisar o contrato social e o valor pelo qual os imóveis entram no capital, para não deixar diferença tributável. Quem pagou ITBI nos últimos anos nessa situação, ou tem cobrança em discussão, deve levantar as guias e os processos e avaliar com o advogado tributarista a restituição ou a defesa com base na nova tese. Vale acompanhar a publicação do acórdão, que trará a redação final da tese. Se a integralização faz parte de um planejamento maior, veja como funciona o nosso planejamento tributário.