STF fixa tese que impede municípios de fixar alíquota de IPTU com base na área do imóvel

O Supremo Tribunal Federal decidiu, por unanimidade, que é inconstitucional a lei municipal editada após a Emenda Constitucional nº 29/2000 que fixe alíquotas do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) em função da área do imóvel. A tese foi firmada no julgamento do Agravo em Recurso Extraordinário (ARE) nº 1.593.784, com repercussão geral reconhecida (Tema nº 1.455), sob relatoria do ministro Dias Toffoli.

O julgamento foi concluído em sessão virtual encerrada em 5 de agosto de 2026, com acórdão publicado em 14 de agosto de 2026. O caso concreto discutia dispositivo da Lei Complementar municipal nº 639/2018, do Município de Chapecó (SC), que estabelecia alíquota diferenciada de 1% para imóveis com área construída igual ou superior a 400 m². A Corte reafirmou que a progressividade fiscal do IPTU, autorizada pela EC nº 29/2000, deve considerar o valor venal do imóvel, admitindo alíquotas distintas apenas em razão da localização e do uso da propriedade.

Impacto Prático para Empresas e Contadores

A tese firmada tem eficácia vinculante e alcança todos os processos judiciais e administrativos em curso, além de exigir que municípios revisem sua legislação. Na prática, contribuintes proprietários de imóveis urbanos submetidos a alíquotas majoradas exclusivamente em razão da metragem podem pleitear a restituição dos valores recolhidos indevidamente, observado o prazo prescricional. No caso examinado, o STF determinou a redução da alíquota de 1% para 0,5% para os imóveis afetados pela lei municipal declarada inconstitucional.

• Municípios que utilizam a área construída como critério de fixação de alíquota devem promover a adequação da legislação local, sob pena de novos questionamentos judiciais.
• Contribuintes proprietários de imóveis urbanos com carga tributária calculada em razão da metragem podem avaliar, com apoio contábil e jurídico, o cabimento de pedido de restituição administrativa ou judicial.
• A progressividade fiscal do IPTU permanece válida quando considera o valor venal do imóvel, bem como a diferenciação de alíquotas em razão da localização e do uso, conforme previsto no artigo 156, § 1º, da Constituição Federal.

Fontes

• Supremo Tribunal Federal — Notícia oficial sobre o julgamento do Tema nº 1.455 (ARE 1.593.784)
• Migalhas — STF: Município não pode calcular alíquota de IPTU pela área do imóvel
• Tribuna NF — STF decide que municípios não podem usar área do imóvel para calcular alíquota do IPTU