Solução de Consulta Cosit nº 108/2026: isenção do IR na venda de imóvel residencial não alcança quitação de financiamento de construção nem obras em terreno próprio

A Receita Federal publicou, em 3 de julho de 2026, a Solução de Consulta Cosit nº 108, de 2026, que restringe o alcance da isenção do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (IRPF) sobre o ganho de capital auferido na venda de imóveis residenciais, prevista no artigo 39 da Lei nº 11.196, de 2005.

O ato normativo, vinculante para toda a Administração Tributária, esclarece que a isenção se aplica exclusivamente às operações de aquisição de outro imóvel residencial pronto e não abrange a quitação de saldo devedor de financiamento contratado para a construção de unidade habitacional nem os gastos com a própria construção em terreno já pertencente ao contribuinte. A solução está parcialmente vinculada à Solução de Consulta Cosit nº 70, de 28 de março de 2014, e utiliza como base normativa o artigo 39 da Lei nº 11.196, de 2005, e o artigo 2º da Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005.

Impacto Prático para Empresas e Contadores

O entendimento restringe significativamente o planejamento tributário em operações imobiliárias de pessoas físicas e demanda cautela redobrada na destinação do produto da venda no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato.

• A destinação do produto da venda para quitar saldo de financiamento voltado à construção de imóvel residencial não afasta a incidência do imposto sobre o ganho de capital, ainda que ocorra dentro do prazo legal de 180 dias.
• Gastos com a construção de imóvel residencial em terreno de propriedade do contribuinte não são equiparados à aquisição de outro imóvel residencial para fins da isenção do artigo 39 da Lei nº 11.196, de 2005.
• O benefício continua restrito à aquisição de imóveis residenciais prontos localizados no País e pode ser usufruído apenas uma vez a cada cinco anos, conforme já disciplinado pela Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005.
• Em caso de descumprimento das condições, o contribuinte fica sujeito ao recolhimento do imposto sobre o ganho de capital, total ou proporcional, com os acréscimos legais cabíveis.

Fontes

• Receita Federal — Solução de Consulta Cosit nº 108, de 3 de julho de 2026
• Base de Normas da Receita Federal — atos publicados em 03/07/2026