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Uma decisão recente da 1ª Turma da Câmara Superior do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) colocou fim a uma importante discussão envolvendo a tributação de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Ao rejeitar os acórdãos paradigmas apresentados pela Fazenda Nacional, o colegiado — última instância administrativa da União — travou o recurso especial interposto contra o Fundo Península, consolidando entendimento favorável ao setor.
O resultado beneficia, em especial, estruturas complexas de investimento imobiliário, nas quais o cotista figura também em posição relacionada ao empreendimento. Para o Fisco, a consequência prática é relevante: sem o caso paradigma do Fundo Península, a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) fica sem instrumento técnico para reverter decisões contrárias proferidas nas turmas ordinárias do órgão.
A questão gira em torno do alcance do artigo 2º da Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, norma que regulamenta a tributação dos fundos imobiliários e estabelece limites para impedir concorrência desleal com pessoas jurídicas que atuam no mesmo mercado, como incorporadoras, construtoras e locadoras de imóveis.
Em regra, os FIIs não são tributados na pessoa do fundo. Os rendimentos distribuídos podem, inclusive, ser isentos do Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que atendidos os requisitos legais. Entretanto, o artigo 2º da Lei nº 9.779/99 prevê uma exceção: se o fundo aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio cotista que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das quotas, perde a vantagem fiscal e passa a se submeter ao regime de tributação das pessoas jurídicas, com incidência de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.
A controvérsia reside na interpretação do termo “sócio do empreendimento”. Nos últimos anos, a Receita Federal vinha ampliando esse conceito para alcançar estruturas societárias complexas, nas quais o cotista era, direta ou indiretamente, também controlador de empresas relacionadas aos imóveis adquiridos pelo fundo.
O processo administrativo (nº 16327.001752/2010-25) envolve o Fundo de Investimento Imobiliário Península, criado em 2005 com cota única pertencente ao empresário Abilio Diniz. Posteriormente, a sociedade controlada pelo empresário, Reco Máster Participações, assumiu a maior parcela das cotas. O fundo adquiriu 60 imóveis da Companhia Brasileira de Distribuição (CBD) — Grupo Pão de Açúcar — com pagamento parcelado em 20 anos. A principal fonte de receita do Península passou a ser o aluguel desses imóveis, pagos pela própria CBD.
A Receita Federal autuou o fundo por entender que a estrutura violava o artigo 2º da Lei nº 9.779/99, configurando a hipótese de equiparação à pessoa jurídica. A discussão chegou até a Câmara Superior do CARF, onde prevaleceu o voto do relator, conselheiro Luis Henrique Marotti Toselli.
Segundo o voto vencedor, o objetivo da norma foi evitar concorrência desleal, impedindo que FIIs fossem usados por construtores, incorporadores ou sócios desses empreendimentos. Como o Fundo Península adquiriu imóveis prontos para locação, afasta-se de imediato a figura do incorporador ou construtor. Além disso, a CBD, embora locatária e antiga proprietária dos imóveis, transferiu integralmente a titularidade ao fundo, não mantendo qualquer direito sobre os bens.
A decisão mais recente, proferida em abril de 2026, deu novo capítulo ao tema. A Fazenda Nacional buscava reverter o entendimento pela via do recurso especial, apresentando como paradigmas os acórdãos 9101-004.580, 9101-004.090 e 3401-007.236 — casos anteriores nos quais prevaleceu a posição fiscalista.
Contudo, a 1ª Turma da Câmara Superior não conheceu do recurso, por entender que os acórdãos paradigmas tratavam de hipóteses envolvendo fraude, não se aplicando, portanto, ao caso concreto do Fundo Península. Segundo o advogado Leandro Cabral, que representa o fundo, “é o primeiro retorno da Câmara Superior a esse precedente e os recursos não foram conhecidos”.
Com isso, a Fazenda Nacional perde o principal instrumento para rediscutir a matéria em casos análogos, já que, na prática, não existem outros acórdãos paradigmas disponíveis para fundamentar o recurso especial.
A decisão traz importantes reflexos para o mercado de FIIs, que hoje conta com 411 fundos listados na B3 e movimenta bilhões de reais anualmente. Em termos práticos, os principais pontos de atenção são:
Para empresas e profissionais da contabilidade, o entendimento reforça a importância de uma análise criteriosa da estrutura do fundo, da documentação das operações imobiliárias e do respeito aos limites legais da Lei nº 9.779/99. Estruturas bem documentadas, com alienação clara e ausência de vínculo como incorporador, construtor ou sócio do empreendimento, ganham respaldo adicional após a decisão da Câmara Superior.
Vale destacar, porém, a nota emitida pela PGFN, que ressaltou o caráter específico da decisão: segundo o órgão, o novo entendimento se limita ao caso concreto, considerando as peculiaridades fáticas da operação praticada pelo grupo econômico do empresário. Ainda assim, do ponto de vista estratégico, o precedente fortalece a defesa dos contribuintes em litígios semelhantes.
O pronunciamento da 1ª Turma da Câmara Superior do CARF representa um marco para o mercado de Fundos Imobiliários, ao estabelecer limites mais claros para a aplicação da regra antielisiva prevista no artigo 2º da Lei nº 9.779/99. Para administradores de fundos, investidores, empresas do setor imobiliário e contadores, a leitura do acórdão — quando publicado — será fundamental para revisão de teses e de eventuais passivos tributários em aberto.
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Fontes: